中国・香港市場

【香港・中国市場】人民元高が止まらない。中国系不動産デベロッパーへの投資

こんにちは、Centです。

今回は、人民元高がかなり進んできているので、追い風になる中国系不動産デベロッパーの紹介をしていきたいと思います。

中国の不動産なんて聞くと、危ないんじゃないか?と言う先入観があって投資を足踏みしてしまう人も多いと思います。

しかし、最近では中国政府もその危険な不動産業界に対してかなり締め付けが強くなってきています。

そして、より安全に投資が出来るように窓口を広げています。

香港上場の企業もあるので、オススメ銘柄紹介もしていきたいと思います。

投資の基本は、次にお金が流れてくるセクターに投資するです。

それでは今日もお付き合い下さい。


人民元高

2019年ごろから人民元はかなり人民元安になってきていました。

そして、「人民元が崩壊するのでは?」なんて話もたくさんニュースになっていました。

ニュースを見たことがある人もいるかもしれませんね。

しかし、ここにきて流れが変わってきています

2020年6月ごろを境に、人民元高に方向転換しています。

人民元高になるとどうなるの?人民元安になるとどうなるの?というのがわからない人もいると思うので、先に説明していきたいと思います。



人民元安

これは、日本円でも言えることなのでしっかりと理解しておきましょう。

一般的に人民元が安くなると輸出企業が潤っていきます

なぜならば、他の国からすると中国の商品がどんどん安くなっているのと同じ状態になるからです。

中国製品の海外での販売がどんどん伸びて、輸出型企業の調子がかなり良くなっていきます。

しかし、米中貿易戦争などにより中国製品への規制が厳しくなっていますよね。

そうなると、中国製品の販売が伸びていかなくなるのです。

これでは困りますよね。

だから、中国政府は次の手を打ってきたと報道されています。

(今までは、中国政府が人民元安に操作しているとも指摘されていて、アメリカからも圧力がかかっていました)

人民元高

人民元高になると、中国人にとって中国国内の海外の製品が安くなります

日本でもそうでしたね。

2011年頃には、日本円がとても円高になっていたので、日本人の海外旅行や、海外でのショッピングがとても盛んになった時がありました。

同時に、国内の内需型の企業も潤っていきます

特に不動産セクターにとって、最近の人民元為替相場の人民元高は支援材料となります。

なぜならば、人民元高は資産価値の再評価に直結する要因になります。

資金調達で多額の外貨建て負債を抱えるデベロッパーが多いので、相対的に人民元高が進むと借金がどんどん減っていくようなものだからです。

人民元高はこのような債務負担の軽減にもつながっていくためです。


香港市場の不動産セクター

香港市場では、人民元高によって不動産セクターに資金が入ってきています

今後も人民元の基準値は人民元高方向に触れると考えられています。

そして、ゴールドマン・サックスなどの投資会社は不動産セクターの目標株価を小幅に引き上げる動きが目立っています

次のパートでは、中国の不動産セクターは投資して危なくないの?と言う疑問に答えていきたいと思います。


中国不動産セクターは危ないのか?

すごく気になる問題ですよね。

実は、近年の中国当局は不動産セクターに対して特に引き締めを強くしています。

なぜならば、不動産デベロッパーの負債水準が危険な会社も存在してきたからです。

あながちみんなの感覚も、印象も間違ってないのかもしれませんね。

しかし、中国政府は融資枠を制限する新たな規定として「三条紅線(3本のレッドライン)」を試験運用を2020年9月1日から始めたと報道されています。

これには中国不動産デベロッパーの中でも、特に大きな企業12社が対象になっています。

「三条紅線(3本のレッドライン)」の内容を説明した後に、対象の12社について見ていきましょう。


三条紅線

9月から試験運用が始まった新規定「三条紅線」は、不動産デベロッパーの財務に対する長期の管理が目的です。

不動産部門での高レバレッジが金融リスクにつながる事態を回避して、不動産業界の健全な発展を目指すと言うのが狙いです。

補足:レバレッジ

レバレッジとは「てこの原理」のことです。

投資の世界では、少ない資金で大きなお金を動かすことを意味します。

高レバレッジとは、お金の借りすぎでリスクが高くなっている状態ですね。

コロナウィルスの影響で2020年前半の不動産販売低迷により資金の回収が遅れているんです。

一部の不動産デベロッパーがさらなるレバレッジの拡大を進めていて、一部に過熱感が出てしまっている現状に中国政府が待ったをかけた形です。

三条紅線規定で、超えてはならないとされる3つのラインを知っておきましょう。

  1. 資産負債比率が70%を上回る
    (前受金の除外後)
  2. 純負債比率は100%を上回る
  3. 現金短期債比率が1を下回る
    (月の営業キャッシュフロー流入額÷期末の短期負債× 100%)

金融の知識が少ない人は何のことかわからないと思いますが、この基準値を超えていなければ、比較的安全ですというラインです。

この3つの基準により、不動産デベロッパー各社を4つの色に分類します。

上から、黄色オレンジです。

3つのレッドラインにいずれも抵触しない全面合格が緑、全てにおいて不合格の危険水準が赤となります。

次のパートでは、対象となった12社がどの水準にあるのか?見ていきましょう。


緑と赤の企業

すべての企業に対して、判断をしていくとわかりづらくなってしまうので、ここでは色分けして中国系デベロッパーについて話をしていきます。

対象となった12社は次の企業です。

  1. 碧桂園(2007)
  2. 万科企業(02202)
  3. 中国恒大集団(03333)
  4. 融創中国(01918)
  5. 中梁控股(02772)
  6. 保利発展控股集団(600048)
  7. 新城発展(01030)
  8. 中国海外発展(00688)
  9. 深セン華僑城(000069)
  10. 緑地控股集団(600606)
  11. 華潤置地(01109)
  12. 陽光城集団(000671)



緑色

19年月の指標が3つのレッドラインにいずれも抵触しない最良の緑に分類された企業は、中国海外発展(00688)華潤置地(01109)保利発展控股集団(600048)深セン華僑城(000069)です。

緑に選ばれた企業は、翌年度に融資希望を15%上乗せすることが可能となります。

より積極的なビジネスが展開できるという事ですね。

黄色と赤色

一方で、碧桂園(2007)万科企業(02202)は1つだけに抵触し黄色でした。

また、中国恒大集団(03333)融創中国(01918)は3つのラインに抵触し赤色に分類されました。

赤色に分類された企業は翌年度に融資が受けられなくなります。

なので、赤色の企業は2020年中に財務の改善をしなければいけなくなります。


規定ができると何が変わる?

この新規定の導入によって、デベロッパーは銀行借入れを積み上げたハイリスク経営を続けることが難しくなります。

短期的には、新規定に対応するため、キャッシュ回収のため一段の値下げを通じた販促を余儀なくされるでしょう。

早期の現金回収で負債低減を図る動きはすでに始まっています。

9月6日には中国恒大集団が突然、「9-10月に1カ月当たり 1000億元の販売を目指す」と宣言。

全面的に30%の値引きを行う方針を明らかにしました。

ほかに碧桂園も一段の値引きによる販促を検討中という。




投資はどの銘柄?

やはり緑の安定企業に絞りましょう。

さらに、香港上場の企業に絞ると、中国海外発展(00688)華潤置地(01109)の2銘柄をみていきましょう。

中国海外発展(00688)

https://jp.investing.com/equities/china-overseas

3年間の週足チャートです。

今の価格は、最低水準ですね。

しかし、売り上げの大きな落ち込みなどはなくキャッシュも潤沢です。

コロナウイルスの影響で、賃料や不動産販売が弱いので一時的に株式資金が抜けていると考えています。

シティグループや、ゴールドマンも「買い」に設定していて、この水準からなら、下落も限定的ではないかと予想します。

今は、下落しているので、日足がヨコヨコの動きから上昇するような動きがあるところから、段階的に資金を投入していこうと考えています。

もちろん、人民元の動きも見つつですね。

この銘柄は、香港ハンセン指数にも採用されています。

配当は5.77%


華潤置地(01109)

https://jp.investing.com/equities/china-resources-land

3年間の週足チャートです。

この会社も香港ハンセン指数に採用されています。

この会社は、株価の動きがかなり少ないですが、何年間も上昇トレンドが続いています。

2004年から、ほぼ上昇トレンドです。

コロナを除けば大きなネガティブニュースもなく、「the・健全」と言った感じでしょうか。

長く上昇トレンドを続けているので、押し目などでは少しずつ拾っていきたい銘柄ですね。

配当は、3.92%



まとめ

今回は、元高による中国の不動産デベロッパーについて話をしてきました。

世界中から中国の不動産が危ないという話は、中国政府もよく知っていて何重にも対策をしています。

それによって、海外からの資金が流入する動きが見られます。

そして、香港に上場する企業は赤字による上場廃止が厳しいので、健全な企業が多いです。

今回は、おすすめ2銘柄も書きましたが、投資は自己判断でお願いします。

間違っても、全財産を一気に投入するような投資はやめましょうね。

今日も読んでいただきありがとうございました。

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